Informationen wurden für Sie zusammengestellt von Rechtsanwältin Christine Gerlach, Fachanwältin für Erbrecht.
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Immer mehr Deutsche haben ihr eigenes Feriendomizil in Spanien. Vor allem auf Mallorca ist der Anteil der deutschen Grundbesitzer an Fincas relativ hoch. Sonne, Strand und Meer garantieren gute Laune. Jedoch kann diese Stimmung relativ schnell umschlagen, wenn ein Erbfall eintritt. In diesem Fall stehen viele Erben vor dem Problem, wie eine Immobilie in Spanien im Wege der Erbschaft übertragen wird, welche Steuern anfallen und worauf zu achten ist. Der folgende Artikel soll eine kleine Hilfestellung hierzu geben.
Bis zum Inkrafttreten der EU Erbrechtsverordung am 17.08.2015 gab es folgende Regelung: In Spanien gilt die „Constitución Españiola“ (CE-spanische Verfassung). Gemäß den Regelungen des IPR richtet sich die Rechtsnachfolge von Todes wegen nach dem Heimatrecht des Erblassers. Dies gilt unabhängig davon, welche Güter vorliegen und in welchem Land sich diese befinden. Das bedeutet, dass das spanische Recht vom Staatsangehörigkeitsprinzip ausgeht. Konsequenz hieraus ist, dass das Heimatrecht des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes Anwendbarkeit findet. Ein weiterer Grundsatz des spanischen Rechtes ist der Grundsatz der Nachlasseinheit. Dies bedeutet, dass eine Unterscheidung der Erbfolge in Bezug auf bewegliches oder unbewegliches Vermögen oder hinsichtlich der Belegenheit des Nachlassgegenstandes, also ob es sich im In- oder Ausland befindet, nicht stattfindet. Aus spanischer Sicht unterliegt die gesamte Erbfolge einheitlich dem Heimatrecht des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes.
Das bedeutet, dass grundsätzlich bei deutschen Staatsangehörigen deutsches Recht anwendbar ist.
Das spanische Notariats- und Grundbuchwesen unterscheidet sich stark von dem deutschen. Von Wichtigkeit ist insbesondere, dass es in Spanien einer notariellen Erbschaftsannahme bedarf, um eine Eintragung des Erben im Grundbuch durchführen zu können.
Dies ist in Deutschland nicht so. In Deutschland reicht die Erbschaftsannahme vor dem Nachlassgericht aus. Grundsätzlich wird man in Deutschland automatisch Erbe, wenn man keine Ausschlagung innerhalb einer
6-Wochen-Frist vornimmt. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der potentielle Erbe Kenntnis vom Tod des Erblassers und seiner Erbposition erlangt hat. Dies ist in § 1944 BGB geregelt. Hatte der Erblasser jedoch seinen letzten Wohnsitz in Spanien oder überhaupt im Ausland oder befindet sich der Erbe selbst bei Beginn der Frist im Ausland, beträgt die Ausschlagungsfrist sechs Monate. Somit liegt der große Unterschied zwischen spanischem und deutschem Erbrecht darin, dass man in Spanien tätig werden muss, um Erbe zu werden, in Deutschland muss man tätig werden, um nicht Erbe zu werden. Die spanische Immobilie geht jedoch im Falle einer Erbschaft auf die Erben über gemäß deutschem Recht, genauer gemäß § 1922 BGB. Zusätzlich hierzu muss für die Umschreibung des Grundstückes die notarielle Erbschaftsannahme in Spanien erklärt werden.
Diese richten sich einmal nach deutschem und einmal nach spanischem Recht. Wie bereits oben ausgeführt, gilt beim deutschen Erblasser ausschließlich deutsches Erbrecht. Im Falle einer Erbschaft von Immobilien in Spanien jedoch, muss, damit eine Umschreibung des Grundstückes auf den Namen des Erben stattfinden kann, die notarielle Erbschaftsannahme erklärt werden. Ein Unterschied zum deutschen Recht ist, dass der spanische Notar nicht automatisch auch die Grundbuchumschreibung veranlasst. Diese muss gesondert vorgenommen werden. Man kann, wie beim Immobilienerwerb selbst, durch den Notar per Fax oder E-Mail dem Grundbuchamt die Erbschaft mitteilen. Dies wird als „Asiento de Presentación“ bezeichnet. Diese bewirkt, dass eine zehn- bis sechzehntägige Sperrfrist ausgelöst wird. Dies ist mit der deutschen Vormerkung vergleichbar. Zur Sicherung des Grundbucheintrages ist es notwendig, eine N.I.E.-Nummer zu beantragen. (Numero de Identificación de Extranjeros). Eine Umschreibung im Grundbuch findet ohne Zahlung der Erbschaftsteuer nicht statt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die N.I.E.-Nummer vorliegt. Es kann bis zu zwei Monate dauern, um diese Nummer zu erhalten. Die N.I.E.-Nummer kann in einer Polizeistation in Spanien, einem spanischen Konsulat oder über einen Vermittler in Spanien beantragt werden.
Innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod dieses Erblassers ist die Erbschaftsteuer zu erklären und zu bezahlen. Nach Ablauf dieser Frist drohen hohe Strafzuschläge von bis zu 20% der geschuldeten Steuer. Es besteht die Möglichkeit, diese Frist in den ersten fünf Monaten noch weitere sechs Monate zu verlängern. Dies ist anzuraten, da der Zeitraum von sechs Monaten kurz bemessen ist. Grunderwerbsteuern fallen jedoch daneben nicht an.
Grundsätzlich müssen die Erbschaftsteuern in beiden Ländern parallel, also in Spanien und in Deutschland bezahlt werden. Falls der Erbe mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien wohnt, unterliegt er der unbeschränkten Steuerpflicht, d.h. der gesamte Nachlass unterliegt der spanischen Erbschaftsteuer. Wohnt der Erbe weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien, unterliegt nur das spanische Vermögen der spanischen Erbschaftsteuer. Hierunter fallen Grundstücke in Spanien sowie Bankguthaben bei einem in Spanien ansässigen kontoführenden Bankinstitut. Es gilt jedoch die sogenannte Anrechnungsmethode. Dies bedeutet, dass die niedrigeren Erbschaftsteuern auf die höheren Erbschaftsteuern angerechnet werden. In der Regel sind in Spanien die Erbschaftssteuern erheblich höher. Dies hängt unter anderem auch damit zusammen, dass für Kinder nur ein Freibetrag von ca. 16.000,00 € vorgesehen ist. Hinzu kommt ein Freibetrag für den Erben, wenn die Wohnung vom Erblasser selbst als Wohnung genutzt wurde und der Erbe ein Ehegatte, Vorfahre oder Nachkomme ist. Weiterhin darf die Immobilie zehn Jahre lang nicht veräußert werden. Im Vergleich: in Deutschland beträgt der Freibetrag für Kinder 400.000,00 €.
Eine weitere Auswirkung des spanischen Erbschaftsteuerrechts liegt darin, dass ohne Verwandtschaftsgrad der spanische Freibetrag vollkommen entfällt. Damit werden selbst kleine Vermögen vom ersten Euro an besteuert.
Problematisch ist ebenfalls, dass den Erben meist der Wert der Immobilie unbekannt ist. Oft wird hier der Katasterwert herangezogen. Dieser wird mit 2 multipliziert und als Besteuerungsgrundlage angegeben. Grundsätzlich müsste jedoch der Marktwert angegeben werden (Valor Real).
Da der Katasterwert unter dem Verkehrswert liegt, kann das Finanzamt den Verkehrs- und Besteuerungswert selbst ermitteln und festlegen. In diesem Fall kommt es zur Erhebung von Nachschlägen, die sehr hoch sein können. Neben der Erbschaftsteuer fällt auch die sog. „Plus Valia“ an. Es handelt sich hierbei um eine gemeindliche Wertzuwachssteuer. Ist man Eigentümer der ererbten Immobilie geworden, hat man jährlich die Grundsteuer (I.B.I.) zu zahlen. Jedenfalls fallen Einkommensteuer bezüglich der Immobiliennutzung an. Positiv zu verzeichnen ist, dass die Vermögenssteuern abgeschafft worden sind.
Seit Inkrafttreten der EU Erbrechtsverordnung am 17.08.2015 gibt es jedoch eine neue Rechtslage. Mehr unter EU Erbrechtsverordnung
Es gibt Dokumente, die für einen Erbfall in Spanien nötig werden. Hierzu gehören insbesondere: