Schenkung und Vererbung von Immobilien

Schenkung und Vererbung von Immobilien

 Änderung der steuerlichen Bewertungsmaßstäbe von bebauten Grundstücken ab dem 01.01.2023

Nun ist sie da, die Adventszeit. Viele nennen sie auch stade Zeit. Jedoch ist zu befürchten, dass in diesem Jahr die Adventszeit bei Rechtsanwälten und Notaren keine ruhige und besinnliche Zeit wird.

Dies hängt damit zusammen, dass der Bundestag am 10.10.2022 einen Gesetzesentwurf eingebracht hat, der die Änderungen der steuerlichen Bewertungsmaßstäbe von bebauten Grundstücken zum 01.01.2023 vorsieht. Nach Angaben des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland liegt die Erhöhung der Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer durch diese Änderung „leicht bei 20-30 %“. Diese Verschärfungen bei der Wertermittlung der Immobilien sind im Jahressteuergesetzentwurf der Bundesregierung enthalten, über den der Bundestag jedoch in den kommenden Wochen noch berät. Geplant ist, die Neuregelung Ende des Jahres in Kraft treten zu lassen, wenn Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier das entsprechende Gesetz wie geplant im Dezember unterzeichnet.

Die Änderung der Bewertungsmaßstäbe sollen vor allem die bebauten Grundstücke betreffen, die im Ertrags- und Sachwertverfahren bewertet werden, so Haus & Grund Deutschland.

Grundsätzlich gibt es drei Bewertungsmethoden. Hierbei handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren.

Welches Verfahren für welches bebaute Grundstück angewandt wird, ergibt sich aus § 182 BewG.

Gemäß § 182 Abs. 3 BewG sind Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, im Ertragswertverfahren zu ermitteln.

Gemäß § 182 Abs. 4 BewG sind Grundstücke im Sinne des Absatzes 2, also Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn kein Vergleichswert vorliegt, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke mit Ausnahme der in Abs. 3 Nr. 2 genannten Grundstücke sowie sonstige bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren zu ermitteln.

Wenn es demnach nicht möglich ist, Vergleichswerte zu ermitteln, ist hier das Sachwertverfahren zu Grunde zu legen.

Durch die Änderung des Jahressteuergesetzes wird also die Bewertungsgrundlage geändert, nicht jedoch die Höhe des Erbschaft- und Schenkungssteuersatzes. Gemäß dem Entwurf der Bundesregierung soll somit die steuerliche Bewertung bebauter Grundstücke näher an die Wertermittlung der Gutachterausschüsse und damit an die aktuellen Verkehrswerte gekoppelt werden.

Da bekanntlich die Immobilienwerte in den letzten Jahren massiv gestiegen sind, vor allem in München, ist nun zu befürchten, dass ab dem 01.01.2023 Übertragungen von bebauten Grundstücken durch die neue Bewertungsgrundlage zu einer massiven Steuererhöhung führt.

Auch, wenn durch die Einräumung von Gegenrechten wie Wohnrecht oder Nießbrauchs-recht, hier eine Reduzierung des Wertes der Immobilie vorgenommen werden kann, wird dies in Zukunft zu einer im Vergleich zum jetzigen Zeitpunkt erhöhten Steuer führen, da die Grundlagen zur Wertberechnung eines Wohnrechtes bzw. Nießbrauchsrechtes nicht geändert werden.

Aufgrund dessen empfiehlt es sich, überprüfen zu lassen, ob und in welcher Höhe die geänderten Bewertungsgrundlagen ab dem 01.01.2023 zu einer höheren Steuerbelastung im Rahmen einer Schenkung führen. Sollte eine erhöhte Steuerbelastung zu erwarten sein, empfiehlt es sich, falls eine Übertragung sowieso an sich schon ins Auge gefasst wird, noch in diesem Jahr eine notarielle Übertragung durchzuführen.

Bei Schenkungen unter Lebenden regelt § 9 ErbStG, dass die Steuer mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung entsteht. Nach überwiegender Auffassung sind die notwendigen Erklärungen hierzu, nämlich die Erklärung der Auflassung sowie die Bewilligung der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch von dem Schenkenden im notariellen Übertragungsvertrag enthalten. Dies führt dazu, dass für den Zeitpunkt der Entstehung der Steuer der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Vertrages maßgeblich ist.

Auch wenn die Zeit hier drängt, sollten Übertragungen nicht unüberlegt vorgenommen werden. Eine Auseinandersetzung mit den Regelungen, die der Absicherung des Schenkenden dienen, darf nicht aufgrund des zeitlichen Drucks vernachlässigt werden. Die Aufnahme von Wohnrechten, Nießbrauchsrechten oder Rückübertragungsgründen zur Absicherung des Schenkenden in den notariellen Vertrag ist notwendig.

Falls Sie diesbezüglich Beratung benötigen, können Sie sich jederzeit gerne an mich wenden.

Ich darf Ihnen eine schöne Adventszeit wünschen. Genießen Sie diese wundervolle Zeit der vielen Lichter, Glühweinduft und Plätzchen.

 

 

Über den Autor

Christine Gerlach author

Rechtsanwältin in München
Fachanwältin für Erbrecht
Tätigkeitsschwerpunkte:
Erbrecht, Pflichtteilsrecht, Testamentsvollstreckung, Gesellschaftsrecht
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