Jahresarchiv 24. Februar 2022

Testament – Ist die Erstellung wirklich notwendig?

München – Die Tage werden wieder länger. Der Frühling steht vor der Tür, auch wenn momentan noch richtiges Aprilwetter herrscht. Aber dann, wenn die Sonne scheint, kann man schon erahnen, dass in Kürze die Temperaturen wieder steigen und die Bäume ausschlagen werden. Manch einer denkt bereits jetzt an den Frühjahrsputz.

Jedoch sollte nicht nur die Wohnung auf Vordermann gebracht werden, vielmehr sollte man sich auch mit Themen befassen, die man vielleicht ebenso wenig gerne in Angriff nimmt wie den Frühjahrsputz. Dazu gehört für viele Menschen auch, sich damit auseinanderzusetzen, ob sie ein Testament erstellen wollen oder nicht. Oftmals wird mir die Frage gestellt, ob es wirklich notwendig ist, eine testamentarische Verfügung zu erstellen. Meistens kann ich hier nur eine ganz typische Juristenantwort geben: „Es kommt darauf an.“ Aber es ist tatsächlich so, dass es je nach Einzelfall sehr sinnvoll sein kann, ein Testament zu erstellen. Wenn in einem Testament nur die gesetzliche Erbfolge wiedergegeben werden soll, ist die Erstellung einer letztwilligen Verfügung nicht unbedingt notwendig. Die Rechtsfolgen sind dieselben.

Möchte man aber, dass beispielsweise Vermächtnisse ausgesetzt werden oder dass Erben mit einer anderen Quote als der gesetzlichen Quote bedacht werden, ist es unabdingbar, eine letztwillige Verfügung zu erstellen. Ansonsten kann dieser Wille nicht umgesetzt werden. Nur was schriftlich festgehalten wurde, ist schlussendlich auch für das Nachlass­gericht maßgeblich.

Ein weitverbreiteter Irrtum ist es, dass, wenn der Erblasser in Gesprächen mitgeteilt hat, dass jemand Erbe werden soll, dies dann auch für die Erbfolge bestimmend ist. Ohne eine schriftliche Fixierung des Willens kann das Nachlassgericht die Erbenstellung nicht anerkennen.

Vor kurzem hatte ein Mandant eine ganz interessante Idee. Er ging davon aus, dass es möglich sei, ein Video aufzunehmen und darin die Erfolge festzulegen. Dies würde ja dann seinen Willen klar zum Ausdruck bringen.

Dieser Mandant war sehr erstaunt, als ich ihm mitteilte, dass dies nicht möglich sei, zumindest nicht in Deutschland. So mussten wir doch wieder auf die schriftliche Erstellung einer letztwilligen Verfügung zurückgreifen.

Grundsätzlich ist die Errichtung eines Testamentes formal gesehen sehr einfach. Es muss mit der Hand geschrieben werden. Dies muss der Erblasser auch selbst vornehmen. Passagen, die von einer anderen Person eingefügt werden, auch auf Wunsch des Erblassers, sind nichtig. Ebenfalls genügt es nicht, dass eine andere Person die gesamte testamentarische Verfügung schreibt und der Erblasser unterzeichnet. Ein solches Testament ist ebenso nichtig wie ein computergeschriebenes. Eine Ausnahme stellt hierbei nur das gemeinschaftliche Testament dar. In diesem Fall ist es erlaubt, dass ein Ehepartner das Testament schreibt und der andere Ehepartner mitunterzeichnet. Aus meiner Praxis kann ich Ihnen sagen, dass es meistens die Frau ist, die die Schreibarbeit übernimmt.

Die Ausformulierung einer letztwilligen Verfügung kann jedoch Schwierigkeiten bereiten. Wenn diese nicht klar und verständlich ist, kann es zu Problemen kommen. Man muss sich dies folgendermaßen vorstellen. Der Rechtspfleger bzw. Richter, der ein Testament vor sich hat, muss entscheiden, was der Erblasser gewollt hat. Ist ihm nicht klar, was dies war, wird er versuchen, im Wege der Auslegung zu ermitteln, wie sich der mutmaßliche Wille des Erblassers am besten umsetzen lässt. Hierzu können beispielsweise Zeugen gehört werden. Problematisch ist hier natürlich, dass der Richter den Erblasser nicht kannte und sich darauf verlassen muss, was er im Rahmen der Beweisaufnahme erfährt. Dies kann zu einem völlig anderen Ergebnis führen, als der Erblasser gewollt hat.

Aufgrund dessen ist es von enormer Wichtigkeit, die richtigen Formulierungen in einem Testament zu verwenden. Beispielsweise kommt es sehr häufig vor, dass man für den Fall, dass der Erbe aufgrund Vorversterbens wegfällt, eine andere Person als Erben benennt. Viele Personen wählen hierzu die Formulierung „Nacherbe“. Dies ist aber vollkommen falsch. Eine Vor- und Nacherbschaft stellt etwas ganz anderes darf. Nun sieht sich der Richter mit dem Problem konfrontiert, ob tatsächlich eine Vor- und Nacherbschaft gedacht war oder ob eine Ersatzerbschaft vorliegt. Sie sehen, dass eine solche Formulierung, die nicht korrekt ist, zu einem völlig anderen Ergebnis führen kann.

Ebenfalls besteht häufig das Problem, ob bei gemeinschaftlichen Testamenten eine Bindungswirkung vorliegt oder nicht. Auch hier sollten klare Formulierungen gewählt werden.

Falls Sie diesbezüglich Beratungsbedarf haben, stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Gerne können wir über die verschiedenen Möglichkeiten, die eine Testaments­erstellung bietet, sprechen. Dies beinhaltet selbstverständlich auch die notwendigen, korrekten Formulierungen.

Nun wünsche ich Ihnen aber erst einmal einen schönen Frühlingsanfang mit viel Sonnenschein.

Immobilieneigentum im fortgeschrittenen Alter – Welche Regelungen sind sinnvoll?

München
Momentan ist sie überall gegenwärtig. Die Werbung bezüglich des Teilverkaufs einer Immobilie. Egal, ob in der U-Bahn, im Fernsehen oder im Radio. Je öfter ich diese Werbung sah und vor allem den Inhalt wahrnahm, dass ein Teilverkauf dazu führen würde, finanziell unabhängig im Alter zu sein und dadurch die Möglichkeit eröffnet wird, tun zu können, was immer man möchte, interessierte mich dieses Modell der offensichtlichen Teilübertragung einer Immobilie mehr und mehr. Was steckt jedoch tatsächlich hinter diesem Teilverkauf? Und welche Möglichkeiten und Alternativen gibt es hierzu?

Aufgrund dessen habe ich recherchiert und festgestellt, dass die als perfekte Lösung beworbene Strategie zur Altersvorsorge mittels eines Teilverkaufes bezüglich einer im Eigentum stehenden Immobilie vielleicht nicht ganz so optimal ist, wie es den Anschein hat. Zumindest jedoch fährt man mit der althergebrachten Methode der Übertragung der Immobilie gegen Einräumung eines Nießbrauchs- bzw. Wohnrechtes oder der Gewährung einer Leibrente wahrscheinlich nicht schlechter.

Doch was bedeutet überhaupt Teilverkauf? Teilverkauf bedeutet, dass man einen Teil seiner Immobilie veräußert und dafür einen Kaufpreis erhält. Dies stellt eine sogenannte Immobilienverrentung dar. Diese Art des Teilverkaufes hat zur Folge, dass man Eigentümer der Teilimmobilie bleibt, die man nicht veräußert, jedoch nur gegen eine monatliche Nutzungsgebühr in seinem Eigenheim wohnen bleiben kann. Schließlich hat man ja einen Teil der Immobilie verkauft.

Man erhält also einen Kaufpreis für den verkauften Teil, im Gegenzug zahlt man ein Nutzungsentgelt dafür, dass man in der Immobilie verbleiben und auch den verkauften Teil nutzen kann. Grundsätzlich wird auch in dieser Konstellation ein Nießbrauchsrecht vereinbart, damit ein auch grundbuchrechtlich gesicherter Anspruch auf Nutzung der gesamten Immobilie besteht.

Normalerweise bleibt jedoch die Verauslagung der Ausgaben für die Instandhaltung, der Grundsteuer und weiterer Kosten bei dem Veräußerer bestehen. Auch die Nutzungsgebühr ist grundsätzlich nicht niedrig. Instandhaltungsarbeiten sind weiterhin vom Veräußerer zu tragen, und zwar für die gesamte Immobilie, nicht nur für den Teil, der noch im Eigentum steht. Oftmals wird auch für den Fall eines Weiterverkaufes ein Durchführungsentgelt des Käufers fällig, welches nicht unerheblich ist. Dieses muss der Eigentümer ebenfalls in voller Höhe zahlen. Ebenfalls darf nicht übersehen werden, dass der Teil der Immobilie, der verkauft wurde, eben gerade nicht mehr im Eigentum des Veräußerers steht und man somit nicht mehr über diesen Teil frei verfügen kann, beispielsweise im Rahmen eines Gesamtverkaufs der Immobilie. Man kann sich vorstellen, dass der Verkauf einer hälftigen Immobilie an jemand anderen, als den Käufer, der bereits die andere hälftige Immobilie erworben hat, fast unmöglich ist. Weiterhin besteht jederzeit die Möglichkeit, die nach meinen Recherchen auch ausgenutzt wird, die Nutzungsgebühr zu erhöhen. Diese Erhöhungen sind meistens nicht unerheblich.

Im Gegensatz dazu ist die Übertragung der Immobilie unter Gewährung eines Nießbrauchs- oder Wohnrechtes doch eher auf den Veräußerer zugeschnitten. Zwar verliert man das Eigentum an der Immobilie, behält aber aufgrund der Gewährung des Nießbrauchs oder Wohnrechtes die Möglichkeit, in der Immobilie zu leben, bis man stirbt oder eben nicht mehr in der Lage ist, dort selbst zu wohnen. In diesem Fall kann man in einem Vertrag vereinbaren, dass das Nießbrauchs- bzw. Wohnrecht abgelöst wird. Eine weitere Möglichkeit ist, dass, falls man nun doch in ein Pflegeheim gehen müsste, bei einem Nießbrauchsrecht die Miete, die sich aus der Vermietung der Immobilie ergibt, erhält und hiermit einen Teil der Kosten des Seniorenheimes bezahlen kann. Ebenso stellt diese Alternative eine günstige Möglichkeit dar, die Immobilie bereits zu Lebzeiten an die potentiellen Erben zu übergeben, was bei Einräumung eines Nießbrauchs- bzw. Wohnrechtes dazu führt, dass die anfallende Schenkungssteuer geringer ausfällt als eine später zu erwartende Erbschaftsteuer. Dies hängt damit zusammen, dass ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert.

 

Man sollte sich also gut überlegen, welchen Weg man wählt, um solange als möglich in den eigenen vier Wänden bleiben zu können. Wenn man eine Veräußerung oder Übergabe ins Auge fasst, ist es aber, wie man am Beispiel des Teilverkaufes sieht, unabdingbar, sich ausgiebig zu informieren über sämtliche Möglichkeiten, Vorteile und Risiken.

 

Falls ich Ihnen hierbei behilflich sein kann, können Sie sich jederzeit gerne an mich wenden. Ich bin sicher, dass wir eine auf Sie zugeschnittene Lösung finden, gerade dann, wenn Sie in Erwägung ziehen sollten, die Immobilie schon zu Lebzeiten zu übertragen.

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