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Der goldene Herbst – Zeit des Umbruchs

München – Der Herbst zeigt sich heute von seiner schönsten Seite. Morgens steigen nun schon wieder die Nebelschwaden aus den Feldern auf. Wenn dann die Sonne aufgeht, der Nebel sich auflöst und die Blätter in den herrlichsten Herbstfarben leuchten, hat man das Gefühl, dass man durch eine Zauberlandschaft geht. Wenn die Blätter dann fallen und man beim Spazieren gehen das Rascheln hört, habe ich immer den Eindruck, dass nun die Zeit ist, Dinge zu einem Abschluss zu bringen. So wie auch die Natur nun durch das Abfallen der Blätter den Jahresreigen zu Ende bringt.

Neulich hat mich ein Mandant aufgesucht mit genau dieser Intention, etwas zu Ende zu führen. Er wollte eine Sache zum Abschluss bringen, die er schon sehr lange im Hinterkopf hatte und die bis zum jetzigen Zeitpunkt von ihm immer wieder hinausgezögert wurde. Hierbei ging es um die Übertragung seiner Immobilie an seine Kinder. Dies stellt einen nicht gerade leichten Schritt für den Übergeber dar. Schließlich verliert man sozusagen sein Eigenheim, welches man sich unter vielen Entbehrungen erarbeitet hat. Viele Mandanten kommen zu mir und erzählen, dass sie in den 60er und 70er Jahren alles Geld, das sie hatten, in den Kauf ihres Eigenheimes gesteckt hatten und, wie man immer so schön sagt, sich dieses am Mund abgespart haben. Deswegen fällt es ihnen auch so schwer, dieses Eigenheim an die nächste Generation zu übergeben. Jedoch ist das Thema der Erbschaftsteuer allgegenwärtig. Viele Mandanten sind darüber sehr empört, dass man damals unter Entbehrungen alles Geld für die Immobilie verwendet hat, indem man auch häufig auf Urlaube und andere Annehmlichkeiten verzichtet hat, und nun die Kinder aufgrund der hohen Immobilienpreise in München im Falle einer Erbschaft gerade diese Immobilie verkaufen müssen, um die Erbschaftsteuer bezahlen zu können. Dies ist verständlicherweise für viele das absolute Horrorszenario.

Aufgrund dessen kommen immer mehr Mandanten zu mir, um eine Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten vorzunehmen. Der Vorteil einer lebzeitigen Übertragung ist, dass man sich in dem Eigenheim ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht einräumen lassen kann. Dies bedeutet, dass die Immobilie zwar nicht mehr im Eigentum der Übergeber steht, jedoch man sicher sein kann, dass man bis zu seinem Todestag, wenn man das möchte, in der Immobilie bleiben kann. Der Unterschied zwischen Wohn- und Nießbrauchsrecht ist, dass bei einem Wohnrecht die Übergeber nur selbst darin wohnen dürfen, während bei einem Nießbrauchsrecht die Übergeber die Möglichkeit haben, falls sie selbst ausziehen müssten, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu erhalten, um beispielsweise den Platz in einem Heim finanzieren zu können. Man kann natürlich in einem Übergabevertrag auch regeln, was passieren soll, wenn man selbst nicht mehr in der Immobilie leben kann, beispielsweise bei der Einräumung eines Wohnrechtes. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, eine Ablösung des Wohnrechtes vorzunehmen. Dies würde dazu führen, dass zum Zeitpunkt des Auszuges das Wohnrecht bewertet werden würde und dann eine Auszahlung dieses Betrages stattfindet.

Die Einräumung eines Wohn- bzw. Nießbrauchsrechtes ist nicht nur für die Absicherung der Übergeber ein probates Mittel, vielmehr geht es hier auch darum, dass durch diese Einräumung eines Wohn- bzw. Nießbrauchsrechtes dieses Recht als Geldwert angesehen wird, der steuerrechtlich bezüglich der Höhe des übergebenen Immobilienwertes in Abzug gebracht wird. Dieser Abzug kann insofern von Vorteil sein, dass man beispielsweise unter einen anderen Steuersatz fällt. Bei einer Schenkung oder Erbschaft bis zu 75.000,00 € fällt bei Abkömmlingen ein Steuersatz in Höhe von 7 % an. Bei einer Schenkung oder Erbschaft bis 300.000,00 € liegt dieser Steuersatz bereits bei 11 %, bei einer Schenkung oder Erbschaft bis 600.000,00 € bei 15 %. Wie Sie sehen, kann dies wirklich einen großen Unterschied bezüglich der zu zahlenden Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer ausmachen. Da jeder Abkömmling einen Freibetrag in Höhe von 400.000,00 € bezüglich jedes Elternteiles hat, kann auch die Möglichkeit durch die Einräumung eines Wohnrechts bzw. Nießbrauchsrechtes bestehen, dass man unter dem Freibetrag verbleibt und somit gar keine Steuer für die Übertragung der Immobilie zahlen muss.

Auch wenn die Steuerersparnis ein wirklich wichtiges Thema ist, sollte zu allererst das Wohl der Übergeber im Vordergrund stehen. Aufgrund dessen sollte in einem Überlassungsvertrag immer eine Rücktrittsklausel beinhaltet sein. Diese Rücktrittsklausel sollte so ausgestaltet sein, dass bei Eintritt von sogenannten Katalogfällen die Möglichkeit besteht, die Immobilie wieder zurückzufordern. Dies ist unter jeglichem Gesichtspunkt sinnvoll. Ob man diese Option dann ausüben möchte oder nicht, bleibt dem Übergeber überlassen.

Falls Sie eine solche Übertragung in Erwägung ziehen, können Sie sich gerne an mich wenden. Gerne bin ich Ihnen behilflich, die hart erarbeitete Immobilie an die nächste Generation, wie man so schön sagt, mit warmen Händen, weiterzugeben.

Teilungsversteigerung – Chance oder Desaster?

Wenn man den Begriff Teilungsversteigerung hört, verbindet man dies sogleich mit dem Begriff Zwangsversteigerung, der negativ behaftet ist. Wie das Wort Zwangs­versteigerung schon selbst ausdrückt, muss ein „Verkauf“ unter Zwang vorgenommen werden, obwohl man dies nicht möchte. Gläubiger beantragen die Zwangsversteigerung, um das ihnen zustehende Geld aus dem Verkaufserlös erhalten zu können.

 

Die Situation einer Teilungsversteigerung ist jedoch eine andere. Oftmals werden Immobilien in einer Teilungsversteigerung angeboten, die im Eigentum einer Erbengemeinschaft stehen.

 

Miterben sind sich oft nicht einig darüber, was mit einer Immobilie geschehen soll, die sich im Nachlass befindet. Die einen Miterben wollen die Immobilie verkaufen, die anderen wollen sie in der Familie behalten. Bei einer solchen Konstellation ist es sehr schwierig, zu einem Konsens zu finden. Wenn man sich jedoch nicht einigen kann, ob die Immobilie an sich oder auch vielleicht zu welchem Wert die Immobilie verkauft werden soll, dann bleibt als letzter Ausweg nur die Teilungs­versteigerung. Die Teilungsversteigerung ist vom Ablauf her der Zwangsversteigerung sehr ähnlich. Jedoch wird der Antrag auf Teilungsversteigerung von einem Miterben gestellt und nicht von einem fremden Dritten.

 

Der Ablauf einer Teilungsversteigerung kann kurz wie folgt dargestellt werden:

 

Nach Einreichung des Antrages auf Durchführung der Teilungsversteigerung wird ein Gutachten erstellt, welches den Verkehrswert der Immobilie festlegt.

 

Oftmals besteht dann zu diesem Zeitpunkt auch noch die Möglichkeit, die Teilungsverstei­gerung einstweilen einstellen zu lassen, um doch noch eine Lösung für die Auseinander­setzung  zwischen den Miterben zu finden. Wenn dies nicht der Fall ist, wird vom Amts­gericht ein Versteigerungstermin bestimmt. In diesem können Interessenten Gebote für die Immobilie abgeben. Oftmals ist der Beginn eines solchen Versteigerungstermines sehr zäh und für die Beteiligten nervenauf­reibend. Die Rechts­pflegerin, welche die Teilungs­versteigerung leitet, erklärt zu Beginn der Bieterstunde, wie hoch das Gebot sein muss, damit überhaupt ein Zuschlag erteilt werden kann. Findet kein Gebot statt, das diese Summe erreicht, kommt es auch nicht zu einem Zuschlag.

 

Als ich neulich bei einer Teilungsversteigerung war, geschah die erste halbe Stunde erst einmal recht wenig. Sämtliche Gebote waren weit unter dem Wert, der für einen Zuschlag notwendig war. Nach Ablauf von 30 Minuten kam jedoch Leben in die Angelegenheit. Drei Bieter zeigten nun doch Interesse an der Immobilie. Nach ca. 40 Minuten waren wir gerade einmal bei 2/3 des festge­setzten Verkehrswertes des Gutachtens. Ich befürchtete schon, dass meine Mandantschaft für die Immobilie nur einen sehr niedrigen Preis erhalten würde.

 

Man kann sich vorstellen, wie die Nervosität immer größer wurde. Doch dann geschah das für uns nicht Absehbare. Die drei Interessenten fingen nun an, sich gegenseitig zu über­bieten. Immer kurz vor dem Zuschlag wurde ein neues Angebot abgegeben. Es war sehr interessant zu sehen, wie sich hier eine eigene Dynamik zwischen den Bietern entwickelt hat. Schlussendlich lief die Teilungsversteigerung so gut, dass der Interessent den Verkehrs­wert der Immobilie über 90.000,00 € überboten hat.

 

In einem freihändigen Verkauf wäre es wohl nicht möglich gewesen, einen solch hohen Verkaufspreis zu erzielen. Es kann aber genauso gut der Fall sein, dass bei wenig Interessenten für die Immobilie nur ein sehr geringer Versteigerungserlös erzielt werden kann.

 

Daher muss man, bevor man eine Teilungsversteigerung vornimmt, gut abwägen, ob man das Risiko eingehen möchte, dass unter Umständen nur ein sehr geringer Preis für die Immobilie geboten wird. Man kann aber, wie im gerade geschilderten Fall, auch Glück haben. Für meine Mandantschaft war diese Teilungsversteigerung mit Sicherheit das Beste, was ihr passieren konnte.

 

Hat der Zuschlag stattgefunden, wird ein Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses angesetzt. Wenn hierbei die Miterben sich nicht einig sind, in welcher Höhe der Erlös verteilt werden soll, kann die Verteilung desselben eine langwierige Sache werden.

 

Bei einer Teilungsversteigerung sind viele Formalien zu beachten. Es ist zwar nicht vorge­schrieben, dass ein Anwalt die Beteiligten bei einer Teilungsversteigerung vertreten muss, jedoch ist es sinnvoll, um die Stolpersteine in dem Teilungsversteigerungsverfahren und dem anschließenden Verteilungsverfahren, in dem das Geld an die verschiedenen Beteiligten verteilt wird, zu umgehen.

 

Falls auch Sie in einer solchen Situation sind und sich mit Ihren Miterben nicht einigen können, was mit der Immobilie geschehen soll, bin ich Ihnen gerne behilflich, die verschie­denen Optionen auszuloten und Ihnen in einem unter Umständen folgenden Teilungsver­steigerungsverfahren beizustehen. Sie können sich diesbezüglich gerne an mich wenden.

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